王韶:二十大报告明确未来房地产发展方向-房地产业-住房-住房租赁_网易订阅

王韶:二十大报告明确未来房地产发展方向|房地产业|住房|住房租赁_网易订阅
王韶 党的二十大,举世瞩目,圆满成功!新时代、新征程,二十大报告高瞻远瞩、审时度势,用大战略谋划中国未来5年、10年,甚至更长期的战略部署、行动纲领、大政方针,意义深远,如北斗明灯,我们需要认真学习体会、贯彻落实。不忘初心,方得始终!新时代房地产业面临一系列深刻调整和升级,读懂二十大会议精神,有助于准确把握新发展阶段,贯彻新发展理念,构建企业和行业高质量新发展格局,创造房地产美好新明天。一、房地产业对经济的作用由推动器转向稳定器1998年中国实施住房制度改革以来,房地产业发展迅猛,房地产业增加值占GDP比重稳步提升,对社会经济起到了推动器的作用。在此过程中,房价总体处于上升期,部分人通过炒房实现了财富积累,以至房地产出现金融化泡沫化倾向。图1、1998—2021年中国及广东房地产业增加值占GDP比重走势数据来源:《中国统计年鉴2021》《广东统计年鉴2021》,国家及广东统计网站过度金融化使房地产占用的金融资源不断增长,如,房地产相关贷款在金融机构中占比由2005年14.2%上升至2020年28.7%,推升居民部门杠杆率由2005年16.9%上升到2020年的62.2%;上市房企的资产负债率于2012年超过70%并持续上升,至2018年约达79%,2019年小幅回落,但2020年再次反弹至79.3%。杠杆率越高,债务主体能承受的资产价格波动能力越弱,债务风险一旦爆发,可能引发系统性金融风险。随着2016年底中央经济工作会议提出“房住不炒”,房地产业的定位和市场属性已由单纯的经济属性为主逐渐向社会属性与民生属性转变,住房的投资属性和资产属性逐渐向居住属性和消费属性,投资性需求逐年减少,加之人口老龄化少子化加重、城镇化进程放缓等因素影响,住房需求和房价涨幅趋于下降,买地就赚钱、建房就赢利、卖房就发财……都不再现实!这种迹象在近年市场表现中越发明显,未来将更加突出。2011-2021年,全国商品住宅年销售由9.7亿平方米增至15.65亿平方米,除2014年同比下降9.1%,其他年份同比均有所增长,10年间年均增速为4.9%。2017年以来增速明显减缓,仅为1.1%-5.3%,住房增量市场基本达到峰值。相比较,广东商品住宅销售面积自2017年达到1.35亿平方米之后,近年总体呈现逐年回落态势,意味着增量市场早于全国进入调整期。图2、全国及广东商品住宅销售面积走势数据来源:国家统计局、广东统计局,下同。 图3、全国及广东商品住宅销售面积同比增速走势从房价走势看,2011年以来全国与广东商品住宅销售均价走势基本一致,均呈现持续上涨态势,分别由5011元/平方米和7612元/平方米上涨至2021年的10396元/平方米和16453元/平方米,年均增速分别为7.6%和8.0%。其中,自2018年以来,涨幅均呈持续回落。图4、全国及广东商品住宅销售均价走势图5、全国及广东商品住宅销售均价同比走势不可否认,房地产市场对经济的影响势大力沉,当前房地产稳定就是对防范和化解风险、促进“六稳”“六保”的最大贡献。二、围绕四个方面促进房地产市场平稳健康发展房地产一头连着民生,一头连着发展,链条长、牵涉面广,对上下游相关产业带动效应强,我国将继续扎实做好促进房地产市场平稳健康发展各项工作。1、解决急难愁盼问题,“房住不炒”需长抓不懈二十大报告指出:要实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益,紧紧抓住人民最关心最直接最现实的利益问题……着力解决好人民群众急难愁盼问题。住房是民生问题,是百姓安身立命之所,家庭最大宗消费、最重要的资产;也是发展问题,关系民生福祉、经济社会发展全局。自古至今都是普通百姓最纯朴的民生追求,直接影响获得感、幸福感和安全感,自然也是人民群众急难愁盼的问题之一。十八大以来,党和国家始终把“实现全体人民住有所居”作为一项重要改革和民生任务全面部署、大力推进。二十大关于住房制度的提法与十九大一致。尽管2021年下半年楼市进入深度调整期,但“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策基调始终不动摇。二十大再次重申,这显示 “房住不炒”作为我国房地产业长期坚持的基本定位不会变。可以预见,在“房住不炒”的总基调之下,期望一线核心城市全面放松限购不现实;强二线城市可适当优化非核心区域限购;其他城市则可根据实际需要完善限购。2、租购并举实现住有所居人人享有适当住房、人人享有基本住房权利是新时代保障和改善民生的重要目标,构建完善的住房供应体系是实现目标的基本保证。2015年底,中央首次明确租购并举为我国住房制度改革的主要方向,强调着力发展住房租赁市场。二十大再次强调租购并举,表明租购并举是我国推进住房制度改革、住房高质量发展的顶层设计,中央将继续在住房供应政策端推动住房租赁市场发展,进一步完善租赁、市场与保障并行的住房体系。过去五年,租购并举处于摸索起步阶段,住房租赁市场受到诸多制约,如:用地和房源的局限性、融资受抵押物限制、税收优惠、从业人员素质,以及监管体系不健完等等,相当部分租赁企业举步维艰。针对以上问题,为推进租赁住房建设,近年金融、财税、土地等配套政策频频落地,并积极降低新市民落户门槛、推进落实租售同权。这对于提高企业参与积极性,增加租赁住房供给量,吸引新市民和住房困难阶层具有实质性意义。随着租购并举住房制度的逐步建立,“购买+租赁+保障”三轨制平稳推进,将形成完善的住房供应体系,既有市场供给的具有完全产权的商品住房,也有政府主导的多层次公共住房,还有企业和个人提供的社会租赁住房,使住房租赁与销售并重成为住房市场支柱,实现住房供给低端有保障、中端有市场、高端有约束,形成市场自主循环的稳定健康机制,有利“房住不炒”。3、努力促进稳地价、稳房价、稳预期二十大报告指出:要完善分配制度……规范收入分配秩序,规范财富积累机制。表明党和国家鼓励共同奋斗创造美好生活,不支持投机炒房,不鼓励不劳而获。随着住房的民生属性突显,房地产市场的量价正向平稳回归。坚持“房住不炒”,让投资需求放弃幻想,有利于保持调控政策的连续性、稳定性和协调性,也有利于稳定预期,最终实现稳地价、稳房价。另一方面,房地产税是房地产调控长效机制的重要环节。房地产由增量市场转向存量市场,土地出让金必然大幅减少,通过征收房地产税,拓展地方政府财政收入,减少对土地出让金依赖,进而降低土地价格;通过累进税率和差别化税率,对持有多套住房征收高额房地产税有其合理性,既抑制投资性需求,防止房价过快增长,还是调节社会收入分配的重要手段。2021年10月23日,全国人大常委会会议授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,扩大房地产税收改革试点已经箭在弦上。2022年3月16日,财政部宣布今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。但房地产税缓收不是不收,只要条件允许,势必加快推进。4、人房地钱联动机制推动长效机制不断完善长效机制是一项系统性工程,调控政策需以“稳”为核心,在平稳基础上把握好政策节奏和力度,建立以“人、房、地、钱”四项要素的联动机制,以人定房、以房定地、以房定钱。中国住房总体短缺的问题已得到根本性解决,但仍存在结构性不平衡和住房资源分配不均问题,部分人口流入、产业发达的热点城市相应供求矛盾依旧突出。以人定房、以房定地,即以常住人口增量作为住房需求依据,又以住房需求为土地供应依据,建立土地市场多元供给竞争机制,有机平衡居住、产业和社会公共服务等的发展关系,减少错配和浪费,促进土地资源效能的更大释放。以房定钱,即准确把握和执行房地产金融审慎管理制度,实施稳健的金融政策,保持信贷平稳有序投放,满足房地产市场合理融资需求。稳妥有序推进房地产并购贷款业务,重点支持优质房企并购困难房企的优质项目,以市场化方式支持化解房地产风险,有利市场预期稳定。三、提高人民生活品质,住房消费升级潜力大二十大报告关于住房制度的内容被放在“增进民生福祉,提高人民生活品质”体系下论述,这与“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”是一致的。在实现保障和改善民生水平的基础上,“品质”被提到更高层面,意味着我国住房制度既要保民生,更要提品质。据第七次全国人口普查,2020年我国城镇家庭户住房294.6亿平方米,8.1亿间,人均住房1.06间,与城镇家庭户人口占比大致相当,其中2000年前建成的住房达80%。过去住房的建筑风格、房屋质量、园林绿化、户型功能及配套设施等都参差不齐,居住体验感、舒适度都不高,换房渐成市场主体。住房消费从“居者有其屋”到“居者优其屋”,人们对住房功能要求从满足基本居住转为满足高品质生活需要,尤其经历新冠疫情洗礼后,更要求有文化娱乐、运动休闲、居家办公、健康养老等精神性、改善性配套,期盼住房环境更生态优美、居住空间更宽敞舒适、配套设施更齐全便捷、住宅功能更安全智能、生活方式更环保健康、社区文化更活跃丰富。顺应新科技和新消费发展趋势,由关注产品转向产品和服务并重,潜心提升产品力、服务力以及运营力,加强体验感和互动感,把产品和服务做到极致,为居民生活注入更多“生态+生活+产业+科技+文化”等高质量的场景和空间,唯此才能满足提高人民生活品质的需要,引领房地产业走向高质量。四、热点城市量价有支撑,新发展模式有探索二十大报告明确:深入实施区域协调发展战略、区域重大战略。房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口。京津冀、长三角、粤港澳大湾区等城市群、都市圈持续深入发展,区域内部分经济韧性强、产业底蕴厚重、交通基础设施发达的热点城市,对人口和产业的集聚效应进一步扩大,发展更快速全面,房地产发展机遇并不仅局限于商品住宅开发,长租公寓、商业综合体、办公写字楼、仓储物流、工业用房等复合型、多业态互联的新模式发展同样面临机遇。城市群、都市圈虹吸效应产生的显性优势使房地产量价都得到有力支撑,但也对周边中小城市市场产生“降维打击”影响,加剧区域市场的强弱分化。“虹吸效应”之下,中小城市商业住宅、大型商业综合体、办公写字楼等业态将日渐式微!但区域协调发展、乡村振兴、新型城镇化却为地理区位、资源禀赋优越的中小城市发展休闲旅游地产、养生养老大健康地产、分时度假和民宿等打开了另一扇窗,有利房地产业开展新发展模式探索。未来房地产企业需要稳健发展,选准城市和赛道尤显重要!五、绿色低碳,新时代赋予房地产业的神圣使命“高周转、高杠杆、高负债”粗放式开发不仅浪费自然资源和社会资源,还加大经济转型升级难度、阻碍国家高质量发展和共同富裕的实现。近年部分企业出现的危机已经证明,房地产探索新发展模式、转变增长方式迫在眉睫!二十大报告要求:推动绿色发展,促进人与自然和谐共生。牢固树立和践行绿水青山就是金山银山的理念,站在人与自然和谐共生的高度谋划发展。过去40多年,中国经济持续快速增长取得了令人欢欣鼓舞的成就,但“三高一低”的粗放型模式已严重制约着国民经济高质量发展。党和国家深刻意识到建设绿色生态文明是关系人民福祉、关乎民族未来的长远大计。二十大把推动绿色发展作为重要战略举措,融入经济、政治、文化、社会建设各方面全过程,体现了人与自然和谐共生的理念。中国房地产业和建筑业整体碳排放约占全国40%,是能耗大户。“加快发展方式绿色转型,实施全面节约战略”是各行各业的共同责任,房地产业向绿色低碳转型势在必行。二十大报告为中国社会经济和房地产业提质增效,迈向高质量发展指明了方向。绿色低碳已从企业自选项转为必选项,以绿色、健康和文化为主导的高品质人居正在改变房地产市场格局。绿色生态发展,不单是对产品的要求,更是渗透企业经营和管理行为的理念。在项目运营全寿命周期融入绿色理念,积极践行节能减排降耗,通过数字化、智能化等提升生产效率,推动能耗、碳排双控,引领全产业链实现绿色生态,有效降低建造及使用全过程对资源的消耗和对生态环境的影响。结合人们对美好生活的精神需求,住区建设管理“软、硬件”两手抓。以社会主义核心价值观为引领,开展多样化的社区体验活动,让传统文化、红色文化走进社区,丰富居民精神生活,增强文化自信,倡导绿色消费,营造良好的文化氛围,潜移默化树立居民积极向上的历史观、民族观、国家观和文化观。我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段,转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力成为中国经济的内在要求,经济增长质量更注重劳动生产率和科技创新,房地产从国民经济的推动器转为经济社会稳定器……新时代房地产发展逻辑发生了质的变化,深度调整的房地产让人猝不及防……看似偶然,实则是行业发展的必然。中国不缺房,缺少的是“品质好房”。二十大一锤定音,明确了未来房地产发展方向——平稳、高质、创新。顺应国家发展大势和行业发展趋势,大破大立——破除旧的思维和模式,树立提质增效,符合国家社会安全发展、人民群众对美好生活追求、国家高质量发展等需要的新发展方式,同心同德、坚定信心、排除万难,中国房地产10万亿+的市场将属于“信用好、产品好、服务好”式的“三好学生”!王韶 广东省房地产行业协会会长 观点新媒体专栏作者

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